mardi 29 mars 2011

Le piège de l'immobilier

Une jeune personne que je ne connais pas a économisé pendant des années pour s'acheter une voiture. Une voiture neuve et chère, genre $30.000.

Du coup, plein de gens qui ne la connaissent pas forcément plus que moi se tordent les mains parce que « qu'elle est bête, il fallait qu'elle s'achète une maison. »

Ouais. Ça doit être chouette d'être Dieu et de pouvoir dire aux gens exactement ce qu'ils doivent faire. Sauf que si j'ai bien tout compris, Dieu laisse les gens faire leurs propres choix, et ne se propose pas de les juger jusqu'à leur dernier jour.

Bon. D'abord, elle a vingt ans, elle est en fac, pas d'homme, pas de gosses. Donc dans trois ans, on sait pas où elle en sera, mais on peut être sûr que ses circonstances auront changé. Elle aura fini sa fac, donc elle pourrait travailler n'importe où dans le monde. Elle pourrait avoir un gosse. Deux. Quatre, même, si elle fait des jumeaux deux fois. Et si elle marie un homme qui a déjà des gosses, le ciel est la limite. Dans trois ans, elle pourrait travailler à Qatar et avoir dix gosses. Ou encore elle pourrait être au chômage et pas pouvoir payer son hypothèque. Donc de l'immobilier à cet âge-là, c'est bête parce qu'on est à peu près garanti d'avoir à le revendre très vite.

Deuxièmement, même à supposer que vous ayez des amis de bien plus de vingt ans à qui vous voulez dire comment vivre leur vie, l'immobilier, c'est mathématiquement pas une bonne idée.

Disons que je m'achète une maison. Chez moi, une vieille merde coûte facilement $300.000. Une neuve coûte encore plus et n'est pas forcément mieux construite, d'ailleurs, car nos constructeurs sont mauvais. En plus le prix est bien plus que la valeur vraie de la maison, donc le CMHC ne va assurer qu'une partie de l'hypothèque, donc il faut un acompte énorme. Bon. Disons que tu as une hypothèque de $230.000 à 5,3% sur trente ans. Ça te coûte donc $1.277 par mois, plus l'eau, le chauffage, les impôts, et l'entretien, tu vas en avoir pour au moins $600 de plus. Donc disons $1.900 par mois. Bin moi mon loyer c'est $600 et j'ai aucun de ces autres coûts, donc j'économise $1.300 par mois.

Tu me diras que mes $600 par mois sont jetés par la fenêtre alors que le gars avec l'hypothèque, il investit. Sauf que c'est faux, car l'intérêt sur son hypothèque est plus que mon loyer ; sans compter l'eau, le chauffage, etc. Et même quand il aura fini de payer sa maison, il payera toujours plus par mois en eau etc que moi je paye en loyer.

Tu me diras, oui, mais lui c'est mieux, parce qu'il possède une maison, hein, évidemment c'est vachement mieux que moi. Sauf que moi vu que mon argent n'est pas investi dans une maison, je peux l'investir dans un vrai investissement. Le rapport sur une maison, c'est 0% jusqu'à ce que tu la vendes, et là, on ne sait jamais si tu vas y gagner ou y perdre. Par contre le rapport sur les Canada Savings Bonds c'est... je sais même pas, mais c'est plus que 0%, et tu les revends quand tu veux sans jamais y perdre. Et si t'investis dans quelque chose de mieux que les CSB, c'est encore mieux.

Donc disons que M. Hypothèque et moi on dépense la même chose : lui, un acompte de $70.000, puis $1.277 pour son hypothèque et $623 pour les autres coûts ; moi, $600 pour mon loyer, et je place $70.000 puis $1.300 par mois à 2%. Au bout de trente ans, il nous reste le même coût : lui pour ses services, impôts et entretien de sa maison, et moi pour mon loyer. Pis lui a payé $529.792 pour une maison qui vaut peut-être $230.000, et moi j'ai un appart loué et $768.028 dans ma poche. Je peux m'acheter trois maisons, comptant. Ou une croisière autour du monde. Ou un hôpital en Afrique. Un pays en Afrique, en fait.

Bon, tu me diras, M. Hypothèque a des gosses, donc il ne peut pas vivre dans 480 pi2 (44,6 m2) comme moi. Mais il a combien de gosses, exactement ? Deux ? La plupart des gens n'en ont pas plus de deux. Avec deux gosses, tu peux louer un appart à deux chambres dans mon immeuble pour $1.100. D'ailleurs il y a une famille d'immigrants de Chine qui vivent à cinq dans un appart à une chambre qui leur coûte probablement $900. Enfin disons que tu payes $1.100 de loyer, c'est toujours moins que les coûts de la maison. Pis quand ta blonde te jette dehors, c'est elle qui va payer le loyer et toi tu ne perds pas ton « investissement ».

Il y a probablement des endroits au Canada où les maisons sont moins chères et les loyers sont plus chers, et il est possible qu'acheter une maison te fasse vraiment des économies. Il faut faire le calcul au cas par cas. Il y a également des gens qui préfèrent acheter une maison bien que ça leur coûte plus que de louer. Ce qui est sûr en tout cas, c'est que quand tu achètes une maison, ça devient beaucoup plus difficile de te chercher du travail à plus de 40 minutes de chez toi, alors à moins d'être sûr d'avoir toujours du travail chez toi, l'immobilier c'est handicapant.

Mais bon, tout ça c'est compliqué, alors que donner des conseils sans avoir examiné la situation sous tous ses angles, c'est facile.

8 commentaires:

Abige Muscas a dit…

je suis assez d'accord avec ton raisonnement, mais je me demande si ce qui interroge, dans l'histoire, ce n'est pas plutôt le coup de la voiture neuve? l'investissement foireux par excellence...

de toutes façons, tout le monde est intarissable sur la façon qu'ont les autres de dépenser leur pognon. Comme si ça les regardait!

Picard a dit…

Y en a même qui disent que si les gouvernants ont tant fait pour convaincre les peuples que leur rêve le plus cher est d'être propriétaires de leur résidence principale, c'est parce que c'est beaucoup mieux pour la paix sociale. Le locataire est LIBRE, et du coup il peut se REVOLTER sans craindre de perdre sa maison bien-aimée.
Bien sûr, un peuple de propriétaires arrange les gouvernants, mais aussi les patrons. Et donc les patrons des gouvernants, à savoir les BANQUIERS. Qui sont en définitives les seuls à gagner à tous les coups, vu que c'est eux qui prêtent (fort cher) de quoi acheter les maisons. Et qui sont renfloués massivement par les Etats si les heureux propriétaires peinent à payer les traites.

Bref, je suis over d'accord pour dire qu'acheter une belle bagnole et la garer tous les soirs dans le garage d'un appart de location qu'on peut quitter en un mois si on a trouvé un boulot ailleurs, tout en épargnant joyeusement la différence entre les mensualités d'un emprunt et les loyers, n'est pas, loin s'en faut, plus con que de d'engraisser son banquier pour acheter un bien à usage d'habitation principale.

L'aspect purement économique de la chose est fort agréablement expliqué là : http://econo.free.fr/index.php?option=com_content&task=view&id=25&Itemid=35&codefaq=95 , sur le blog très agréable d'un des chouettes prof que j'ai eu la chance d'entendre au cours de ma tumul-tueuse scolarité.

Mongoose a dit…

Abige - Je ne pense pas que la voiture neuve soit conçue comme “investissement” par sa propriétaire. Ni même comme nécessité. Si elle avait besoin d’une voiture, elle aurait acheté d’occase. Donc elle avait clairement envie d’une belle voiture neuve, et c’est bien plus malin de l’acheter comptant avec ses économies que de payer 7% pendant cinq ans. Comme ça elle a une voiture qui lui plaît et pas de dette, plutôt qu’une maison, une hypothèque, une voiture d’occase et un emprunt pour la voiture d’occase.

Mongoose a dit…

Picard – ça paraît raisonnable, cette idée.

Une femme libre a dit…

Héhé! Moi, je la connais pour vrai la jeune! Et c'est bien vrai qu'elle peut faire ce qu'elle veut de son argent, absolument. Sauf... si elle se plaint constamment de ses difficiles conditions de vie alors qu'elle dort dans la chambre de sa mère et partage même son lit. Elle est tout à fait libre de faire tout ce qu'elle veut mais on va être libres nous aussi d'être pas mal moins compâtissantes à ses malheurs. Il faut assumer ses choix.

Autre point: l'immobilier est-il un investissement? Je pense qu'à Montréal, si on choisit bien, c'est encore le cas, surtout pour un immeuble à revenus. Mais moins qu'avant. J'avais acheté le mien 70,000$ pour le revendre 420,000.00$ vingt-cinq ans plus tard. Et puis, les dix dernières années, l'hypothèque étant payée, j'avais déjà le revenu des deux loyers tout en étant logée gratis.

Une femme libre a dit…

Et monsieur Picard, le locataire n'est pas si libre que ça. Le propriétaire peut reprendre son logement pour l'habiter ou pour y loger ses enfants ou parents et le locataire doit quitter. Il est susceptible de vivre des hausses de loyer, il doit se plier aux visites incongrues pour vente de la maison ou vérification de l'état des lieux. Il ne peut même pas peindre les murs de son logement de la couleur qu'il veut ni avoir d'animal si cette clause est dans le bail.

Madame Croque-Cerise a dit…

Le hic c'est que souvent les gens ne mettraient pas à la banque les économies d'un loyer versus une hypothèque. Du coup, achetez une maison est une façon plus facile de se mettre des sous de côté...
Mais bon, j'ai fait 50 000$ de profit avec ma première maison (en 5 ans). Je trouve que c'est pas mal. Cependant, lorsque je vendrais ma 2ème maison, des bonnes chances pour que je loue par la suite...je n'aurais plus d'enfants à loger de toute façon.

Mongoose a dit…

C’est spécieux. Le locataire peut avoir des ennuis avec son proprio, ça ne veut pas dire qu’il n’est pas libre de se barrer n’importe quand. Et il n’a qu’à choisir une place où les animaux sont permis, et demander la permission pour peinturer. C’est pas super difficile. Mon proprio est tout à fait d’accord pour que je peinture de toutes les couleurs et refasse les planchers.

La propriété à revenu, c’est bien, mais c’est pas de ça qu’on parle. Et encore ça aussi on peut se planter. Et si le gars n’arrive pas à économiser la différence entre le loyer et l’hypothèque, c’est pas une hypothèque qui l’empêchera de gaspiller son argent. Il se mettra dans la dette avec ses cartes de crédits au lieu de son hypothèque.

D’une façon ou d’une autre ça revient tout au même : c’est un choix personnel à faire au cas par cas et les opinions des autres ne sont pas nécessaires. Et oui, j’ai bien compris que la fille en question se plaint de son logement, et bin y’a qu’à pas l’écouter. Ça veut pas dire qu’elle doit à quiconque de se mettre dans la dette pour acheter un truc qui lui coûtera une fortune et dont elle ne veut pas.